종합부동산세 과세대상, 2026년 12억 기준 계산

2026년 10월 20일 업데이트 · 국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도 기준

종합부동산세 과세대상은 주택 공시가격 합계가 9억 원(1세대 1주택자는 12억 원)을 넘는 사람이고, 12월 1일부터 내는 2026년분도 이 기준 그대로입니다. 1주택 공제를 14억 원으로 올리는 내용은 2027년부터 단계적으로 하겠다는 정부 세제개편안이라 올해 고지서와는 관계가 없습니다. 공시가격별로 실제 세액이 얼마쯤 나오는지는 중간 계산표에 넣어 두었습니다.

과세대상을 가르는 공제금액

종부세는 공시가격 전체에 붙는 세금이 아니라 공제금액을 넘는 부분에만 붙습니다. 그래서 '과세대상이냐'는 질문은 결국 내 공시가격 합계가 아래 공제금액을 넘느냐로 바뀝니다.

구분	공제금액	공정시장가액비율
주택(1세대 1주택자)	12억 원	60%
주택(그 외 개인)	9억 원	60%
종합합산 토지	5억 원	100%
별도합산 토지	80억 원	100%

1주택자는 공시가격 12억 원까지, 2주택 이상이거나 1세대 1주택 요건이 안 되면 합계 9억 원까지는 종부세가 없습니다. 공시가격은 시세보다 낮게 잡히는 경우가 많아서, 시세만 보고 과세대상이라고 단정하면 틀리기 쉽습니다.

 

종부세 계산은 이렇게 흘러간다

국세청 세액계산 흐름도를 그대로 따라가면 계산은 다섯 단계입니다. 앞 두 단계에서 과세표준이 나오고, 뒤쪽은 세율과 공제를 적용하는 과정입니다.

1. 주택 공시가격 합계 − 공제금액(9억 원 또는 12억 원)
2. 남은 금액 × 공정시장가액비율 60% = 과세표준
3. 과세표준 × 세율 − 누진공제 = 종부세액
4. 같은 부분에 이미 낸 재산세 상당액을 뺌
5. 1세대 1주택자는 세액공제, 마지막으로 전년도 대비 세부담상한 150% 적용

과세표준(2주택 이하)	세율	누진공제
3억 원 이하	0.5%	없음
6억 원 이하	0.7%	60만 원
12억 원 이하	1.0%	240만 원
25억 원 이하	1.3%	600만 원
50억 원 이하	1.5%	1,100만 원
94억 원 이하	2.0%	3,600만 원
94억 원 초과	2.7%	1억 180만 원

3주택 이상은 과세표준 12억 원까지는 같고, 그 위 구간부터 2.0~5.0%로 세율이 높아집니다. 종부세액의 20%는 농어촌특별세로 따로 붙는다는 점도 계산할 때 같이 넣어야 하는 숫자입니다.

공시가격별 1주택 종부세 계산표

1세대 1주택자 기준으로 1~3단계까지만 직접 계산했습니다. 재산세 공제와 세액공제를 빼기 전 금액이라 실제 고지액은 이보다 적게 나옵니다.

공시가격	과세표준	세율 적용	종부세액(공제 전)
12억 원 이하	0원	-	0원
14억 원	1억 2천만 원	0.5%	60만 원
16억 원	2억 4천만 원	0.5%	120만 원
18억 원	3억 6천만 원	0.7% − 60만	192만 원
20억 원	4억 8천만 원	0.7% − 60만	276만 원
24억 원	7억 2천만 원	1.0% − 240만	480만 원

산식 기준 직접 계산 · 재산세 공제·세액공제·농어촌특별세 반영 전 · 2026년 10월 확인

2주택이라면 공제금액이 9억 원으로 내려갑니다. 두 채 공시가격 합계가 12억 원이면 3억 원 × 60% = 1억 8천만 원이 과세표준이 되고, 0.5%를 곱해 90만 원이 나옵니다. 합계 15억 원이면 과세표준 3억 6천만 원에 0.7%를 곱하고 60만 원을 빼서 192만 원입니다. 같은 공시가격이라도 1주택이냐 아니냐에 따라 출발점 자체가 다릅니다.

 

1주택자 세액공제로 얼마나 줄어드나

1세대 1주택자는 보유기간과 나이에 따라 세액을 깎아 줍니다. 두 공제는 겹쳐 받을 수 있고, 합쳐서 80%까지입니다.

보유기간	공제율	나이	공제율
5년 이상	20%	60세 이상	20%
10년 이상	40%	65세 이상	30%
15년 이상	50%	70세 이상	40%

공시가격 18억 원 집을 10년 넘게 갖고 있는 65세라면 40% + 30% = 70%를 공제받습니다. 위 표의 192만 원에 그대로 적용하면 약 57만 6천 원으로 줄어듭니다. 실제로는 재산세 공제를 먼저 뺀 금액에 공제율을 곱하기 때문에 이보다 더 낮게 고지되는 경우가 많습니다. 오래 산 집 한 채만 가진 고령층이 계산표만 보고 걱정할 필요가 없는 이유입니다.

2027년 14억 원 개편안은 아직 예정

재정경제부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회에서 세제개편안을 내놓으면서, 1세대 1주택 종부세 공제를 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 올리겠다고 밝혔습니다. 시세로 약 20억 원 이하 1주택은 과세대상에서 빠지는 효과라고 설명했고, 시행은 2027년부터 단계적으로 하겠다고 했습니다.

거주하지 않는 주택과 다주택에는 공제금액을 줄이겠다는 방향도 함께 나왔지만 구체적인 금액은 발표되지 않았습니다. 세법이 바뀌어야 하는 내용이라 국회 논의에 따라 숫자가 달라질 수 있고, 올해 12월 고지분은 지금 기준인 12억 원으로 계산됩니다.

개편 방향은 정책브리핑 세제개편안 기사에 공시가격·시가 구간별로 나와 있습니다.

거주용 1주택, 시가 20억 원까지 종부세 과세 대상서 제외

 

고지와 납부 일정

납부기간은 매년 12월 1일부터 15일까지입니다. 국세청이 세액을 계산해 고지서를 보내고, 직접 신고해서 내는 것도 가능합니다. 기한이 토요일이나 공휴일이면 다음 첫 평일까지입니다.

• 납부할 세액이 250만 원을 넘으면 일부를 기한 뒤 6개월 안에 나눠 낼 수 있음
• 250만 원 초과 500만 원 이하: 250만 원을 넘는 금액을 분납
• 500만 원 초과: 세액의 50% 이하를 분납
• 농어촌특별세도 같은 비율로 분납

세액계산 단계와 세율표 원문은 국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도에서 볼 수 있습니다.

국세청

 

고지서 조회와 납부는 홈택스에서 합니다.

 

자주 묻는 질문

종부세 과세대상 확인 방법은?

6월 1일 기준으로 가진 주택 공시가격을 모두 더해 9억 원(1세대 1주택은 12억 원)을 넘는지 보면 됩니다. 넘지 않으면 고지서가 오지 않습니다.

 

공시가격이 12억 원을 조금 넘으면 세금이 많이 나오나요?

넘은 부분에만 60%를 곱해 0.5%를 매기기 때문에 크지 않습니다. 공시가격 13억 원이면 과세표준 6천만 원, 세액 30만 원(공제 전)입니다.

2027년부터 14억 원으로 바뀌는 게 확정인가요?

정부 세제개편안 단계입니다. 확정 여부와 세부 금액은 법 개정 뒤에 다시 확인해야 합니다.

연말 세금 준비를 같이 하고 있다면 공제 계산 예시를 정리한 고향사랑기부제 세액공제 계산 글도 참고할 만합니다.

고향사랑기부제 세액공제 계산, 10만·20만·50만원 기부하면 얼마 돌려받나

 

국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도·납부기한 안내, 정책브리핑(2026.8.3) 세제개편안 기준. 2026년 10월 확인했으며 실제 세액은 국세청 고지서가 기준입니다.