종부세 계산방법, 공시 15억 1주택과 2주택 차이

2026년 11월 5일 종합부동산세법 제8조·제9조(2026년 1월 1일 시행본)와 시행령 제2조의4 원문으로 다시 확인했습니다.

주택분 종부세는 '(공시가격 합계 − 공제금액) × 공정시장가액비율 60%'로 과세표준을 만든 뒤 세율표를 곱해 계산합니다. 공제금액은 1세대 1주택자 12억 원, 그 밖의 개인 9억 원이라, 같은 15억 원이라도 1주택자는 과세표준 1억 8천만 원, 2주택자는 3억 6천만 원으로 두 배 차이가 납니다.

12월 고지서를 받기 전에 내 경우를 대입해 볼 수 있도록 공제 전 산출세액까지 단계별로 계산했습니다. 고지서에는 여기서 재산세 중복분과 세액공제가 더 빠집니다.

1단계: 공제금액과 60% 숫자 읽기

구분	공제금액	공정시장가액비율
1세대 1주택자	12억 원	60%
그 밖의 개인(2주택 이상 등)	9억 원	60%
법인(일반 세율 대상)	0원	60%

공정시장가액비율은 법에서 60~100% 범위로 정하고, 시행령이 60%로 정하고 있습니다. 과세표준이 0보다 작으면 0으로 보므로, 1주택자는 공시가격이 12억 원 이하면 주택분 종부세가 없습니다.

 

2단계: 세율표 대입

개인 세율은 2주택 이하와 3주택 이상으로 나뉩니다. 12억 원 이하 구간까지는 두 표가 같고, 그 위부터 3주택 이상 세율이 높아집니다.

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억 원 이하	0.5%	0.5%
3억~6억 원	150만 원 + 초과분 0.7%	150만 원 + 초과분 0.7%
6억~12억 원	360만 원 + 초과분 1.0%	360만 원 + 초과분 1.0%
12억~25억 원	960만 원 + 초과분 1.3%	960만 원 + 초과분 2.0%
25억~50억 원	2,650만 원 + 초과분 1.5%	3,560만 원 + 초과분 3.0%

50억 원 초과 구간도 조문에 있지만 여기서는 생략했습니다. 원문 표는 국가법령정보센터 종합부동산세법 제9조에서 볼 수 있습니다.

3단계: 경우별 공제 전 산출세액

경우	과세표준	공제 전 산출세액
1주택 공시 15억	(15−12)억 × 60% = 1.8억	90만 원
1주택 공시 20억	(20−12)억 × 60% = 4.8억	276만 원
2주택 합계 12억	(12−9)억 × 60% = 1.8억	90만 원
2주택 합계 15억	(15−9)억 × 60% = 3.6억	192만 원
3주택 합계 20억	(20−9)억 × 60% = 6.6억	420만 원

계산을 하나 풀어 보면, 1주택 공시 20억 원은 과세표준 4억 8천만 원이 3억~6억 원 구간이라 150만 원 + (1억 8천만 원 × 0.7%) = 150만 원 + 126만 원 = 276만 원입니다. 같은 공시가격 합계라도 1주택이냐 2주택이냐에 따라 공제가 3억 원 차이 나고, 거기에 60%를 곱한 1억 8천만 원만큼 과세표준이 달라집니다.

 

1주택자 공시가격별 한 줄 표

1세대 1주택자가 가장 많이 묻는 구간을 1억 원 단위로 계산했습니다. 모두 공제 전 산출세액입니다.

공시가격	과세표준	공제 전 산출세액
12억 원	0원	없음
13억 원	6천만 원	30만 원
14억 원	1억 2천만 원	60만 원
16억 원	2억 4천만 원	120만 원
18억 원	3억 6천만 원	192만 원
25억 원	7억 8천만 원	540만 원

공시가격이 1억 원 오를 때마다 과세표준은 6천만 원씩 늘어나고, 과세표준 3억 원까지는 0.5%라 세액이 30만 원씩 늘어납니다. 공시가격 17억 원(과세표준 3억 원)을 넘으면 0.7% 구간에 들어가 같은 1억 원 상승에도 세액이 42만 원씩 늘어납니다. 2주택 이상 개인은 공제가 9억 원이라 같은 표에서 공시가격을 3억 원 낮춘 자리에 해당합니다. 예를 들어 2주택 합계 13억 원은 1주택 16억 원과 같은 과세표준(2억 4천만 원)이 됩니다.

2주택과 3주택, 세율 차이가 생기는 지점

두 세율표는 과세표준 12억 원까지 똑같습니다. 그래서 공시가격 합계가 아주 크지 않으면 주택 수가 늘어도 세율 자체는 같고, 차이는 과세표준이 12억 원을 넘는 순간부터 생깁니다. 9억 원을 빼고 60%를 곱해 12억 원이 되는 공시가격 합계는 29억 원입니다.

공시가격 합계	과세표준	2주택 이하	3주택 이상
20억 원	6억 6천만 원	420만 원	420만 원
29억 원	12억 원	960만 원	960만 원
35억 원	15억 6천만 원	1,428만 원	1,680만 원

35억 원이면 12억 원을 넘는 3억 6천만 원에 2주택 이하는 1.3%, 3주택 이상은 2.0%가 붙어 공제 전 산출세액이 252만 원 벌어집니다. 주택 수를 따질 때 어떤 주택이 빠지는지(합산배제 등)는 제8조 제2항과 시행령에 따로 있으니, 주택 수가 경계에 걸린 경우는 그 조문부터 확인하세요.

고지서 금액이 위 계산보다 작은 이유

위 금액은 '공제 전 산출세액'입니다. 실제 고지서는 여기서 몇 단계를 더 거칩니다. 제9조 제3항은 같은 주택에 이미 부과된 재산세액을 종부세에서 빼도록 하고 있고(재산세 중복분 공제), 1세대 1주택자는 과세기준일 현재 만 60세 이상이면 연령별 공제율, 5년 이상 보유했으면 보유기간별 공제율을 산출세액에 곱해 빼 줍니다(제6항·제8항). 공제율 표는 조문에 따로 있습니다.

그래서 1주택 고령자·장기보유자는 위 계산보다 훨씬 적은 금액을 고지받을 수 있습니다. 정확한 최종 금액은 국세청이 보내는 고지서나 홈택스 모의계산으로 확인하는 게 맞고, 이 글의 표는 '어느 구간에 걸리는지'를 미리 가늠하는 용도로 보면 됩니다.

언제까지 내는지, 나눠 낼 수 있는지는 종부세 납부기한 글에, 누가 과세 대상인지는 종합부동산세 과세대상 글에 정리해 두었습니다.

종부세 납부기한 12월 15일, 분납은 6개월까지

 

 

자주 묻는 질문

종부세 계산방법에서 공시가격은 어떤 가격인가요?

주택의 공시가격(공동주택은 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격)을 합산합니다. 매매 시세가 아닙니다.

12억 원 이하 1주택자는 종부세가 없나요?

1세대 1주택자 공제금액이 12억 원이라 공시가격이 그 이하면 과세표준이 0이 되어 주택분 종부세가 나오지 않습니다.

종합부동산세법 제8조·제9조, 시행령 제2조의4(국가법령정보센터, 2026년 11월 5일 열람)를 기준으로 썼고, 산출세액은 재산세 중복분·세액공제·세부담 상한을 반영하지 않은 직접 계산입니다.